L'URBANISME DANS NOS QUARTIERS, SUITE
Dans le Quinze de mai 2007 nous avions déjà exposé la réglementation très spécifique du Quartier des Quinze en matière d'urbanisme. Voici maintenant les grandes lignes de la réglementation, plus générale, s'appliquant aux autres quartiers couverts par l'ADIQ.
Secteur concerné
Ces autres quartiers sont l'Orangerie, Marne/Anvers, Musiciens, Rotterdam, Forêt Noire, Université, Bon Pasteur, Conseil de l'Europe et ses environs. Soit un secteur délimité au nord par le canal de la Marne au Rhin, à l'est par la rue du Conseil des Quinze et la partie basse de la rue d'Ypres et la rue du Général Piquart, au sud par la rue Vauban et le bd de la Victoire, et à l'ouest par le quai Rouget de l'Isle.
Les règles et leur contrôle
Les règles sont édictées par le règlement du plan d'occupation des sols (POS) ; la délivrance des autorisations et le contrôle des règles sont de la compétence de Police du Bâtiment.
Implantation des constructions par rapport au domaine public
Les bâtiments peuvent être édifiés, au choix, soit en limite du domaine public (voies et emprises publiques), soit en recul par rapport à cette limite. Ce choix existe sur la plus grande partie du secteur (zone CEN UB pour les spécialistes).
Toutefois le long de certaines voies il peut y avoir à respecter un recul minimum (exemple bd. de l'Orangerie, allée de la Robertsau..), ou un alignement obligatoire (exemple rue Schubert, bd. Leblois..).
A noter que dans une bande comprise entre le quai Rouget de l'Isle, l'allée de la Robertsau et la rue Charles Bergmann (excepté une enclave située de part et d'autre de la rue Erckmann Chatrian dans sa portion comprise entre le quai et le bd. de la Dordogne), les bâtiments doivent être obligatoirement alignés en limite du domaine public (zone CEN UA 11 pour les spécialistes).
Implantation des constructions par rapport aux voisins
Les constructions peuvent être implantées, soit en limite de propriété (limite séparative) sur une longueur qui ne peut excéder 20 m, soit avec un recul correspondant à la moitié de la hauteur du bâtiment, avec un minimum de 3 m.
Dans la zone CEN UA 11 décrite ci-dessus, il y a obligation d'édifier en limite de propriété sur 20 m maximum.
Emprise au sol
L'emprise maximum au sol des constructions (rapportée à la surface du terrain) varie beaucoup d'une zone à l'autre. Elle peut être de 40 % pour la moins élevée (quartier de l'Orangerie, partie centrale du quartier des Musiciens, partie de la rue Goethe), 50 % (rue Herder), 65 % (Musiciens autour de Ste Clotilde, Université, Observatoire), et jusqu'à 75 % (de part et d'autre du bd. d'Anvers et partie est av. Forêt Noire).
Coefficient d'occupation du sol
Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nets susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. En réalité le COS n'est réglementé que dans le quartier de l'Orangerie, où il est de 1,2 (soit 120 % maximum de la superficie totale du terrain, hors surfaces non habitables).
Hauteurs maximum des constructions
Les hauteurs maximum des constructions, à mesurer du niveau de la chaussée jusqu'à l'égout de toiture (attiques non comprises), varient également d'une zone à l'autre. Elles vont de 10 m pour quelques zones huppées (quartier Orangerie, partie centrale Musiciens…), à 15 m (Musiciens autour de Ste Clotilde, Université, Rotterdam, Epide), 20 m (bd. d'Anvers et partie est av. Forêt Noire, Pôle européen de gestion et d'économie), jusqu'à 28 m (Conseil de l'Europe).
Nombre d'étages, combles, sous-sols
A chaque hauteur maximum correspond un nombre d'étages maximum constructibles, dont deux dans les combles ou un seul en cas de construction en attique. On rappellera qu'il est interdit d'aménager des locaux habitables dans les sous-sols et les locaux semi enterrés, lesquels sont exclus du décompte du nombre de niveaux constructibles.
Ainsi pour une hauteur de 10 m on pourra construire au maximum cinq niveaux, pour 15 m sept niveaux, pour 20 m neuf niveaux (dont deux dans les combles, ou enlever un niveau si attique).
Places de stationnement
Pour les nouvelles constructions et installations, ou en cas de modification d'un immeuble existant, le nombre obligatoire de places de stationnement de véhicules répond à des normes précises en fonction de l'activité (logements, bureaux, commerces, autres). Le stationnement doit être assuré en dehors des voies publiques, sur des emplacements aménagés.
Plantations, espaces d'agrément
Pour toute construction nouvelle un pourcentage minimum de terrain est obligatoirement réservé à des aménagements paysagers (plantations, espaces piétons ou enfants). Il dépend de l'emprise au sol ; par exemple, si l'emprise est de 40 %, il faudra réserver 30 % minimum de la superficie totale du terrain à ces espaces libres ; si l'emprise au sol est de 65% on réservera 10 %.
Aspect extérieur
Il est possible, alors que toutes les règles auraient été observées, que le permis de construire soit néanmoins refusé. Ceci dans le cas où la construction, par son architecture ou son aspect extérieur, est de nature à porter atteinte au caractère, à l'intérêt des lieux ou aux perspectives.
Par ailleurs, dans un rayon de 500 m autour des monuments historiques, l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis pour toute nouvelle construction ou modification. On trouve plusieurs monuments historiques dans nos quartiers : 22 rue Sleidan, 24 rue Twinger, 37, 56 et 76 allée de la Robertsau, parc de l'Orangerie, 4 rue Erckmann Chatrian, parc de l'Observatoire, palais universitaire, église St Paul, parc de la Citadelle.
L'ABF s'intéressera en particulier à l'aspect architectural, au choix des matériaux, aux clôtures, aux velux…
Autorisations de travaux divers, affichage
Les ouvrages tels qu'une extension de la construction, un ravalement de façade, la pose de velux, l'installation d'une clôture, l'aménagement de combles ou la construction d'une terrasse, de balcons, d'une véranda, sont soumis à une stricte autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas). NB : en cas d'autorisation, un affichage extérieur, avant et pendant travaux, informant le public, est obligatoire ; en cas de défaut d'affichage, un recours en justice contre les travaux sera toujours possible, même de nombreuses années après.
Précisons que tout ouvrage de ce type entre dans le calcul d'emprise maximum au sol, mis à part les balcons à condition qu'ils soient disposés à plus de 2,50 mètres de haut par rapport au niveau de la rue, et qu'ils ne soient supportés par aucun appui au sol.
Clôtures, haies, arbres
Les clôtures sont facultatives, avec une hauteur maximum de 2 m du niveau de la chaussée.
Les plantations de haies ou d'arbres sont réglées par le code civil. Les haies doivent être plantées à une distance de 0,50 m minimum de la limite de propriété et ne pas dépasser 2 m de hauteur. Les arbustes ou arbres dépassant 2 m de hauteur doivent être implantés à une distance de 2 m minimum de la limite de propriété.
Par ailleurs la loi prévoit que celui sur la propriété duquel avancent des branches peut contraindre son voisin à les couper.
NDLA : cette disposition peut paraître inique dans la mesure où celui qui jouit des avantages de la haie végétative de son voisin, et qui de plus ne subit pas de perte de terrain pour l'implantation de la haie, peut pour le moins faire l'effort de couper les branches qui dépassent chez lui, en accord avec son voisin ; on ne peut donc qu'inciter les propriétaires désireux de bons rapports de voisinage à avoir la délicatesse de ne pas exiger l'application de cette disposition, toute légale qu'elle est.
Lotissement du Bon Pasteur
Le lotissement du Bon Pasteur, qui s'étend sur 6,3 hectares, n'est pas soumis aux règles du plan d'occupation des sols (POS) mais à celles de la zone d'aménagement concerté (ZAC) créée en 1994. Il demeure contrôlé par la Police du Bâtiment. La hauteur maximum des immeubles varie en fonction des constructions voisines et va jusqu'à 22,50 m maximum, tandis que le nombre maximum de niveaux est de 7 incluant le rez-de-chaussée.
Sanction du non respect des règles
Attention, la sanction de toute construction ou ouvrage illicite (dépassement de l'emprise au sol, aménagement de sous-sols en locaux habitables, création de véranda ou pose de velux sans autorisation etc.), en cas de contrôle, entraîne procès-verbal d'infraction et mise en demeure de mise en conformité et, si les travaux ne sont pas conformes, l'obligation de remise en l'état d'origine.
Conclusion
Nous avons présenté ici les règles générales de construction. Des dispositions particulières existent néanmoins en fonction de tel ou tel critère ; ainsi, pour des données plus précises, il conviendra de prendre l'attache du service de la Police du Bâtiment.
Mai 2008
NDLR : Nous tenons à remercier le Service de la Police du Bâtiment d'avoir bien voulu vérifier le présent texte.