L'URBANISME DANS LE QUARTIER DES XV : DES REGLES PARTICULIERES QU'IL EST BON DE CONNAITRE
Le quartier des Quinze bénéficie d'une réglementation spécifique qui déroge de manière significative à celles des autres quartiers de Strasbourg. Il est proposé d'en retracer ici l'historique et les grandes lignes.
Historique : cette réglementation trouve son inspiration dans le règlement de construction de l'époque allemande, après la décision en 1911 de la Ville, devenue propriétaire du lieu-dit "Fünfzehnerwörth", d'en lotir 12 hectares.
"Wörth" indique un terrain surélevé par rapport aux prés inondables ; des jardins y étaient alors cultivés. En 1911 la Ville lance un concours d'architecture pour lotir un quartier de villas bourgeoises, avec un cahier des charges très précis visant à conserver à l'ensemble un caractère homogène, à la fois simple et de qualité, sans accessoires ostentatoires, et campagnard.
Pour des raisons probablement liées à la proximité de la nappe phréatique, la Ville construisit des rues surélevées sur des remblais, ce qui explique que les jardins et les caves soient aujourd'hui situés en contrebas. Le quartier commence à s'édifier à partir de 1912. En 1913 il est déjà accessible par le tramway !
Passée la première guerre, la Ville incite à nouveau à la construction en 1922. Un arrêté municipal de 1923, modifié en 1983, reprend de nombreuses prescriptions pour la construction de villas dans le quartier, dans l'esprit des cités-jardins. Aujourd'hui le texte de référence est le règlement du plan d'occupation des sols (POS). C'est depuis cette époque la Police du Bâtiment qui délivre les autorisations nécessaires et veille au respect des règles.
Secteur concerné : le secteur concerné est délimité, à l'ouest : en suivant la limite du lotissement du Bon Pasteur par la rue Bautain puis en remontant vers la limite du parc de l'Orangerie jusqu'au rond-point du pont de la Porte du Canal ; au nord : par la rue Boussingault ; à l'est : par la rue du Général Conrad ; et au sud : par la rue d'Ypres.
Emprise des constructions : l'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 25 % de la surface totale du terrain. Là est la spécificité principale, destinée à conserver à ce quartier de villas un aspect aéré et vert. Un dépassement peut néanmoins être autorisé pour la construction de garages individuels (20 m2 maxi avec hauteur maxi de 2,50m, pas plus d'un par logement et sans excéder 8% de la superficie totale du terrain).
Coefficient d'occupation du sol : le coefficient d'occupation du sol (COS) est au maximum de 0,8, c'est-à-dire que la surface hors œuvre nette (SHON, somme des surfaces de tous les niveaux de la construction, y compris les murs mais hors surfaces réglementairement non habitables), doit équivaloir au maximum à 80 % de la surface totale du terrain. A noter que toute extension ou aménagement de combles ne doit pas entraîner un dépassement du COS.
Hauteur des constructions : les façades ne peuvent dépasser 7 mètres de hauteur (depuis le niveau de la rue jusqu'à la gouttière), tandis que la hauteur du toit (depuis la gouttière jusqu'au faîte) ne peut excéder 8 mètres. Le nombre maximum de niveaux habitables et aménageables est de quatre : rez-de-chaussée, un étage et deux niveaux dans les combles. Dans le cas d'une construction avec attique, le nombre maximum de niveaux est réduit à trois.
Construction en limite séparative : des constructions peuvent être implantées le long de la limite séparative latérale sur une longueur de 20 mètres maximum et 7 mètres de haut ; au-delà de ces 20 mètres la hauteur de la construction ne peut dépasser 3,50 mètres hors tout. NB : le code civil oblige à bâtir aveugle tout mur élevé en limite de propriété.
Places de stationnement : pour les nouvelles constructions et installations, ou en cas de modification d'un immeuble existant, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements aménagés ; le nombre de places à réaliser doit répondre à des normes très précises.
Aménagement des sous-sols : il est strictement interdit d'aménager les sous-sols en logements habitables. Ils sont d'ailleurs exclus du décompte de niveaux constructibles. Il est en revanche possible d'y installer des locaux tels qu'une salle de jeux, un atelier ou un bureau pourvu qu'ils ne soient pas rendus habitables.
Périmètre ABF : dans le quartier, toutes les autorisations d'urbanisme sur les terrains situés à distance de 500 mètres de la limite du parc de l'Orangerie sont soumises à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) par la Police du Bâtiment de la CUS.
Autorisations de travaux divers, affichage : les ouvrages tels qu'une extension de la construction, un ravalement de façade, la pose de velux, l'installation d'une clôture, l'aménagement de combles ou la construction d'une terrasse, de balcons, d'une véranda, sont soumis à une stricte autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux selon le cas). NB : en cas d'autorisation, un affichage extérieur, avant et pendant travaux, informant le public, est obligatoire ; en cas de défaut d'affichage, un recours en justice contre les travaux sera toujours possible, même de nombreuses années après.
Précisons que tout travail de construction de ce type rentre dans le calcul des 25% au sol constructibles, mis à part les balcons à condition qu'ils soient disposés à plus de 2,50 mètres de haut par rapport au niveau de la rue, et qu'ils ne soient supportés par aucun appui au sol. Enfin on précisera que le permis de construire peut être refusé si l'aspect extérieur des édifications ou modifications est de nature à porter atteinte au site, au caractère et à l'intérêt des lieux, ou à la conservation des perspectives.
Clôtures, haies, arbres : les clôtures en limite de propriétés voisines sont facultatives et d'une hauteur maximum de 2 mètres mesurés par rapport au niveau de la rue. La séparation d'avec le domaine public doit être matérialisée par un muret de 0,40 mètre maximum de hauteur, au-dessus duquel il est facultatif d'élever une clôture, l'ensemble ne devant pas dépasser 2 mètres.
Les plantations de haies ou d'arbres sont réglées par le seul code civil. Ainsi les haies doivent être plantées à une distance de 0,50 mètre minimum de la limite de propriété et ne pas dépasser 2 mètres de hauteur. Les arbustes ou arbres dépassant 2 mètres de hauteur doivent être implantés à une distance de 2 mètres minimum de la limite de propriété.
Par ailleurs la loi prévoit que celui sur la propriété duquel avancent des branches peut contraindre son voisin à les couper. NDLA : cette disposition peut paraître inique à beaucoup dans la mesure où celui qui jouit des avantages de la haie végétative de son voisin, et qui de plus ne subit pas de perte de terrain pour l'implantation de la haie, peut pour le moins faire l'effort de couper les branches qui dépassent chez lui ; on ne peut donc qu'inciter les propriétaires désireux de bons rapports de voisinage à avoir la délicatesse de ne pas exiger l'application de cette disposition, toute légale qu'elle est.
Ouverture de commerces et de bureaux dans le quartier : il est parfois soutenu que l'implantation de commerces ou de bureaux serait interdite dans le quartier des Quinze. En fait les ouvertures de commerces étaient soumises à une autorisation spéciale dans le règlement de l'époque allemande. Cependant à partir de l'arrêté municipal de 1923 et jusqu'à ce jour cette référence n'a pas été reprise dans les textes. Ainsi, et certains pourront le regretter comme d'autres s'en réjouir, aucune règle d'urbanisme n'interdit aujourd'hui l'ouverture de commerces ou de bureaux dans le quartier des Quinze.
Secteurs non soumis aux mêmes règles : le lotissement du Bon Pasteur, zone d'aménagement concerté (ZAC), n'est pas soumis aux règles du "vieux quartier". De même le secteur situé entre la rue Boussingault et le canal de la Marne au Rhin (instituts des Macromolécules, de Mécanique des fluides, où un projet d'urbanisme est en cours) en est exclu ; l'emprise au sol y est en effet de 40 % maximum, avec néanmoins toujours une hauteur de construction à la gouttière de 7 mètres et un COS de 0,8.
Concernant les péniches et bateaux amarrés le long du bassin des Remparts, le principe est que toute embarcation qui n'est pas en état de naviguer, et qui est utilisée en habitation, est soumise à la délivrance d'un permis de construire, auquel est lié le raccordement à l'eau potable et à l'électricité ; si en revanche une telle embarcation est maintenue en état de naviguer, elle n'est alors pas soumise au permis de construire.
Sanction du non respect des règles du quartier : attention, la sanction de toute construction ou ouvrage illicite (dépassement des 25% au sol ou du COS, aménagement de sous-sols en locaux habitables, création de véranda ou pose de velux sans autorisation etc.), en cas de contrôle, entraîne procès-verbal d'infraction et mise en demeure de mise en conformité et, si les travaux ne sont pas conformes, l'obligation de remise en l'état d'origine.
En conclusion, les règles particulières du quartier des Quinze, pour contraignantes qu'elles puissent paraître, lui confèrent un aspect aéré, une qualité de vie et une quiétude qui font tout son attrait ; il est de l'intérêt de chacun de veiller à ce qu'elles soient respectées.
Mai 2007
NDLR : Les autres quartiers couverts par l'ADIQ (Orangerie, Marne-Anvers, Rotterdam, Forêt Noire et quartiers limitrophes), seront abordés dans nos prochains numéros.