Urbanisme aux Macromolécules : l'action de l'ADIQ

MACROMOLÉCULES (« LES AMBASSADES ») :

DROIT DE RÉPONSE RÉCLAMÉ PAR LE PROMOTEUR

Par courrier du 11 juin 2013, le promoteur des quatre immeubles « Les Ambassades », sur le site dit des Macromolécules, a adressé à l’ADIQ un texte de droit de réponse, ainsi qu’une lettre d’accompagnement aux termes désobligeants que nous nous abstiendrons de publier.

Notre bulletin n’étant pas une publication de presse au sens de l’article 13 de la loi sur la liberté de la presse du 29 juillet 1881, nous aurions parfaitement pu ne pas donner suite à ce droit de réponse. Mais nous avons opté pour la transparence, à l’inverse exactement de l’attitude de ce promoteur. Ce n’est d’ailleurs pas son texte, reproduit in extenso ici, qui lui permettra de redorer son blason, tant les points qu’il développe sont soit erronés soit se bornent à contredire les faits. Nous n’y reviendrons pas, ayant suffisamment décrit dans nos numéros précédents les manquements de ce projet qui nous ont conduits à nous y opposer.

Il est néanmoins utile de rappeler que nous ne sommes en rien des adversaires des promoteurs. Les promoteurs sont indispensables, et la majorité d’entre eux font bien leur travail. Il nous arrive d’ailleurs de collaborer avec certains sur tel ou tel projet. Mais quelques-uns, rares, s’affranchissent des règles d’urbanisme, et lorsque ceci porte atteinte aux intérêts généraux de nos quartiers, le rôle des associations de défense comme la nôtre est de tenter d’y trouver des solutions, d’abord par la discussion, ce qui a été impossible avec ce promoteur-ci, en dernier lieu par voie de justice.

Au cours de l’unique contact que nous avons eu, fort tardivement (les immeubles étaient déjà construits) avec un responsable de la société STRADIM, à sa demande, après des années de mutisme en réponse à nos demandes de discussion, celui-ci, M. Escande, nous a indiqué textuellement : « Moi j’ai un permis de construire, un point c’est tout, je n’ai rien à négocier ». C’est donc de cette manière que ce promoteur « entreprend des négociations », comme il ose le prétendre dans son droit de réponse. Nous n’avons d’ailleurs pas été dupes de cette demande d’entrevue trop tardive qui ne visait qu’à glaner des informations sur nos intentions ; sans parler des documents que ce Monsieur avait promis ce jour là de nous transmettre sur la régularité de ses forages dans la nappe phréatique, et que nous attendons encore.

Enfin, à la suite de notre dernier recours gracieux qui portait sur les irrégularités commises par le promoteur (avalisées, c’est très regrettable, par l’Adjoint à l’Urbanisme), nous avons choisi de ne pas les porter devant le tribunal administratif. Pour plusieurs raisons : d’abord parce que nous ne faisons pas des procédures par plaisir, mais surtout parce que si ces irrégularités avaient été sanctionnées par le juge (et en droit elles ne pouvaient que l’être), elles auraient certes coûté cher au promoteur, mais n’auraient pas permis de reprendre le projet à zéro, dans le respect du POS. Or notre objet n’est pas de causer des ennuis à un promoteur, mais de défendre l’intérêt général du quartier. Aujourd’hui, si ce promoteur est parvenu à ses fins, il sait qu’il a eu beaucoup de chance et qu’il ne pourra pas toujours ignorer les habitants des quartiers dans lesquels il intervient.

Jean-Luc DÉJEANT

Novembre 2013

[Début du texte communiqué par STRADIM]  Monsieur le directeur de la publication,

La SCI RIVES DE LA MODER, dont l'actionnaire majoritaire est la Société STRADIM, est à l’origine d’un projet de qualité ; « Les Ambassades », un projet long et fastidieux soumis à de rudes négociations. Nous souhaitons prouver que notre société ne s'oppose en rien à un dialogue avec les habitants du quartier, bien au contraire.

Il est important d'éclaircir quelques points concernant l'article paru au sujet de ce projet en page 7 du Quinze du mois de mai 2013, sous la plume de Monsieur Jean-Luc DEJEANT.

Tout d'abord, le transfert à la SCI RIVES DE LA MODER du permis de construire obtenu en juin 2008 par la société KAUFMAN & BROAD, ne découle pas d'une volonté de notre part de botter en touche.

Simplement ce permis, tel qu'il était déposé, nous convenait à l'époque. Eviter un recours était sans intérêt majeur puisque le code de l'urbanisme  prévoit que lorsque l'on dépose un second permis de construire sur un même terrain, le premier est abrogé incidemment et un nouveau délai de recours des tiers court en effet à compter de l'affichage du nouveau permis sur le terrain. Cependant, en cas recours et d'annulation du nouveau permis, celui-ci ne peut valoir retrait définitif du premier qui continuera de courir ; le premier permis restant alors valable et purgé des différents droits de recours. Cette construction aurait donc, quoi qu'il en soit, vu le jour et ce, en vertu de l’arrêt CE, 7 avril 2010 Sci La Tilleulière, revirement de la jurisprudence Vicquenau de 1999.

Concernant le changement de bâtiment des logements aidés, le PLU à I’heure de la délivrance du permis n'imposait aucun pourcentage de ces logements et nous avons choisi de les mettre en place malgré tout en vue d'honorer les engagements pris par la société KAUFMAN & BROAD. Il s’agit de biens à usage d'habitation, la destination ne diverge en rien de celle des autres logements et ne nécessite donc pas d'autorisation. Quelle différence l'emplacement ou même la simple existence de ces logements peut-elle faire pour le quartier ? Les modifications de l'aspect extérieur ne découlent pas de la qualification de logement aidé mais simplement d'une volonté de notre part validée par l’administration (PC 67 482 07 V0 332 M2). Les toits végétalisés ont fait place à des panneaux solaires et un système de géothermie a été mis en place, le tout ayant permis l'obtention de l'agrément BBC 2012, l’économie d’énergie reste intacte; ce bâtiment est « propre ».

Sur le permis modificatif n° PC 67 482 07 V0 332 M2 délivré Ie 22 novembre 2013 et affiché dès le 28 novembre2013, constat d'huissier à l'appui, figure la modification de l'aspect extérieur (façades, panneaux solaires, nombre de logements plan de masse). Les forages relatifs à la géothermie ont, quant à eux, fait l'objet d'une déclaration de notre part en 2012.

Enfin, notre volonté de bien faire avec les riveraines est bien réelle puisque nous avons entrepris des négociations avec l'ADIQ association censée les représenter. De plus nous veillons à leurs intérêts ; un constat d'huissier du 3 mars 2011, permet de noter, photographies à l’appui, l’état des maisons du voisinage afin de permettre la réparation des éventuels désagréments liés aux travaux. Nous pensons avoir fait preuve d'une parfaite transparence dans ce projet passionnant qui s’avère, à notre grand regret, tumultueux.

Francis EBEL, Directeur Général STRADIM [Fin du texte communiqué]

MACROCROMOLÉCULES ("LES AMBASSADES") 

Un petit retour en arrière permettra de rappeler l’historique de ce dossier immobilier dans lequel l’ADIQ s’est fortement investie pour la défense des intérêts du quartier.

En avril 2007, ayant appris l’existence d’un projet immobilier sur le site dit des Macromolécules, l’ADIQ avait été amenée à écrire à la Ville (sous le « Tandem » à ce moment-là) que notre association veillerait à ce que les dispositions d’urbanisme particulières au quartier des du Conseil des XV soient strictement appliquées.

Le permis n’était finalement pas délivré ; ce n’est qu’en juin 2008 qu’il était accordé par la nouvelle Municipalité Ries. L’ADIQ, considérant que la superficie autorisée des constructions au sol n’était pas respectée, et que l’aspect des bâtiments projetés n’était pas en accord avec les maisons de la « cité-jardin » contiguë, était conduite à agir devant le Tribunal Administratif en annulation du permis de construire.

On passera sur les vicissitudes du dossier et sur un certain vrai-faux document contesté par l’ADIQ. Finalement le recours était rejeté sur un vice de forme, sans être jugé sur le fond, où l’ADIQ était confiante.

En 2010 le permis de construire était transféré à la « SCI Rives de la Moder - Espaces Finances SA » émanant du promoteur STRADIM.

Le choix de la procédure de transfert de permis, plutôt que d’un nouveau permis, permettait au promoteur d’échapper à un nouveau recours de l’ADIQ. Le revers de la médaille était qu’il était tenu, en droit, de respecter le permis initial à la lettre.

Or apprenant que le promoteur avait décidé un certain nombre de modifications non autorisées, en particulier le changement d’emplacement du bâtiment HLM, l’installation de panneaux solaires, l’abandon des toitures - terrasses végétalisées et le creusement de forages de géothermie dans le sous-sol, l’ADIQ alertait à plusieurs reprises l’Adjoint en charge de l’urbanisme, sans parvenir à ce que le promoteur soit mis en demeure d’y remédier.

Très tardivement, à la fin de 2012, alors qu’il avait déjà réalisé tous ses changements, le promoteur se résignait à demander deux permis modificatifs dont l’ADIQ constatait qu’ils ne régularisaient que les panneaux solaires, à l’exception des autres changements susvisés qui en réalité ne pouvaient l’être par ce biais.

Nos tentatives, dès le départ, de discussion et d’entrevue avec le nouveau promoteur, n’ayant reçu en retour que mutisme de sa part, placés dans l’impossibilité de trouver des solutions amiables, nous avons été conduits à former , début mai 2013, un recours gracieux à l’encontre des deux permis modificatifs litigieux.

On ne peut que déplorer que certains promoteurs soient fermés à tout dialogue avec les habitants des quartiers au sein desquels ils construisent.

Jean-Luc DÉJEANT

Mai 2013

MACROMOLECULES ("LES AMBASSADES") : ERREMENTS DU PROMOTEUR

Hélas les permis modificatifs, accordés en un temps record par la ville au promoteur STRADIM, n'ont pas rempli leur rôle.

En ce sens qu'ils n'ont purgé aucun des vices qui affectent le permis de construire du fait des irrégularités entreprises par le promoteur, notamment le changement de destination, sans autorisation, de l'immeuble consacré au logement social.

De même on ignore ce qu'il en est des forages de géothermie vantés aux acheteurs, dont les conséquences sur l'aquifère ne peuvent être ignorées.

Enfin pour ce qui concerne la pose de panneaux solaires sur les toits, dans le rayon du parc de l'Orangerie classé au titre des Monuments Historiques, on pouvait s'attendre à ce que l'actuel ABF (architecte des bâtiments de France) donne aussitôt son aval : force est de constater que cet homme de l'art, depuis qu'il est en fonction, ne remplit pas correctement sa mission, fermant les yeux sur nombre de dossiers dommageables de promoteurs.

Quoi qu'il en soit, l'ADIQ a jusqu'au 7 mai 2013 pour réfléchir à un recours gracieux, puis à un recours contentieux, contre les permis modificatifs litigieux. En effet le promoteur n'a installé l'affichage obligatoire que le 7 mars 2013. Et encore l'a-t-il fait sur réclamation de l'ADIQ après que celle-ci ait fait constater par ministère d'huissier, à différentes époques, l'absence dudit affichage.

Jean-Luc DEJEANT

Mars 2013

Le 7 mars 2013, le promoteur pose (enfin) l'affichage obligatoire, suite aux réclamations de l'ADIQ

MACROMOLÉCULES (« LES AMBASSADES ») : PERMIS MODIFICATIF ENFIN DEMANDÉ

Le promoteur STRADIM s’est enfin résolu, le 26 octobre 2012, à déposer une demande de permis modificatif.

En avril 2011 l’ADIQ avait rappelé à l’Adjoint à l’urbanisme, M. Alain Jund, que le promoteur avait décidé sans autorisations plusieurs modifications du permis de construire (changement de place du bâtiment de logements sociaux, modification de l’aspect extérieur par installation de panneaux solaires, creusement de forages).

Nous avions sollicité plusieurs fois l’Adjoint afin qu’il mette en demeure le promoteur de déposer un permis modificatif, conformément à la loi, ou à défaut qu’il ordonne l’interruption des travaux avant que ceux-ci soient trop avancés.

On constate que le promoteur a attendu le dernier moment pour y procéder, les travaux étant déjà très avancés.

Tellement avancés qu’il n’a même pas attendu d’avoir les autorisations pour installer les panneaux solaires sur les toits !

Or l’installation de panneaux solaires sur les toits requiert obligatoirement l’aval de l’architecte des bâtiments de France (ABF).

Outre le caractère cavalier de cette façon de faire, STRADIM prend le risque de devoir enlever les panneaux si l’ABF émet un avis défavorable.

En effet ces panneaux sont en co-visibilité avec le parc de l’Orangerie, classé au titre des Monuments Historiques. En outre ils sont dressés face au quartier des XV et ses maisons traditionnelles.

Quoi qu’il en soit il est indispensable que le permis de construire soit purgé de ses vices par une autorisation des modifications. C’est la finalité de la demande de permis modificatif.

Nous ne pourrons prendre connaissance du dossier que lorsque l’arrêté municipal sera pris, autorisant ou non les modifications, ce qui en l’espèce peut demander plusieurs mois.

Jean-Luc DÉJEANT, novembre 2012

CONSTRUCTIONS AUX MACROMOLÉCULES :

LES REGLES AUX OUBLIETTES ?

(mai 2012)

Le lecteur se souviendra qu’en avril 2011 l’ADIQ avait alerté l’Adjoint à l’urbanisme, M. Alain Jund, pour lui rappeler que le promoteur STRADIM avait décidé sans autorisations plusieurs modifications du permis de construire (changement de place du bâtiment de logements sociaux obligatoire, modification de l’aspect extérieur par installation de panneaux solaires, creusement de forages).

M. Jund nous avait répondu à l’époque « qu’il n’est pas question de faire un procès d’intention à l’égard du pétitionnaire et que si ce dernier souhaite apporter des modifications aux toitures, il lui appartiendra de procéder au dépôt d’une demande de modification du permis en temps voulu ».

Un an plus tard, le promoteur n’ayant toujours pas déposé de demande de permis modificatif, nous avons à nouveau écrit à l’Adjoint à l’urbanisme pour lui demander si nous n’étions pas maintenant en temps voulu ? Car la construction bat son plein. Ou bien faut-il attendre que ce soit terminé ?

Deux cas de figure sont envisageables : soit le promoteur a abandonné lesdites modifications – ce qui semble peu probable dans la mesure où les logements ont été vendus selon les changements précités –, soit il doit être mis en demeure par l’Adjoint à l’urbanisme, délégataire du Maire, de régulariser les modifications projetées ; à défaut M. Jund doit ordonner l’interruption des travaux.

C’est ce que nous lui avons écrit en lui demandant de bien vouloir vérifier auprès du promoteur s’il maintient les modifications susvisées, et dans l’affirmative de le mettre en demeure de déposer un permis modificatif, conformément à la loi. A défaut, d’ordonner l’interruption des travaux avant que ceux-ci soient trop avancés.

Nous avons également demandé à M. Jund de bien vouloir enjoindre le promoteur de respecter ses obligations légales d’affichage, destinées à informer les habitants, dont il s’est affranchi entièrement.

A ce jour M. Jund n’a pas réagi à notre courrier du mois de mars. L‘Adjoint à l’urbanisme, en charge de la Police du Bâtiment, a pourtant le devoir de veiller au respect des règles d’urbanisme par le promoteur ; ne rien faire équivaudrait à couvrir ces infractions.

Jean-Luc DÉJEANT 

mai 2012

+ photo légendée : Les immeubles poussent, les pieds dans l’eau de la nappe phréatique

MACROMOLECULES     (novembre 2011)

Dans le Quinze de mai 2011 nous avons décrit les modifications du projet décidées par le promoteur STRADIM sans autorisations, par conséquent sans que soit mise en œuvre l’information obligatoire des habitants.

Nous avions donc formé un recours gracieux contre l’arrêté de prorogation du permis, rappelant que le promoteur avait programmé sans autorisations :

• • de permuter le bâtiment de logements sociaux avec un autre bâtiment,

  • de modifier l’aspect extérieur des toitures par l’installation de panneaux solaires,

  • de creuser des forages de géothermie dans le sous-sol.

Malgré ceci l’Adjoint à l’Urbanisme M. Alain JUND avait rejeté notre demande au motif, sur les logements sociaux, qu’il importait peu, pour le respect de la règle d’urbanisme, que ce soit le bâtiment A ou le B qui soit affecté à cet usage.

Ceci nous est apparu juridiquement discutable dans la mesure où la loi exige que les travaux soient strictement conformes au permis de construire.

L’adjoint ne répondait pas sur la question des forages de géothermie. Sur l’aspect extérieur des toitures, il indiquait qu’il n’était pas question de faire un procès d’intention au promoteur et que si celui-ci souhaitait apporter des modifications aux toitures, il lui appartiendrait de faire une demande de permis modificatif.

Or sept mois plus tard, le promoteur n’a toujours pas déposé de demande de permis modificatif alors que la construction bat son plein.

A partir de là deux cas de figure sont envisageables : soit le promoteur a abandonné les modifications – et cela paraît peu probable dans la mesure où les logements ont été vendus selon les modifications susvisées –, soit il est mis en demeure par la Ville de régulariser les modifications projetées, ce qui entraîne l’information obligatoire des habitants sur le terrain, ou à défaut l’ordre de la Ville d’interrompre les travaux.

Jean-Luc DÉJEANT

Photo : En juillet dernier, le chantier est un lac : la nappe phréatique est remontée à l’emplacement des futurs parkings souterrains

MACROMOLECULES : MODIFICATIONS DU PROJET ?

(mai 2011)

Dès 2006 l’ADIQ avait attiré l’attention de la Municipalité sur la nécessité que soient respectées les règles particulières du plan d’occupation des sols dans le projet d’urbanisme qui se profilait sur le site des Macromolécules, rue Boussingault.

En 2008 notre association avait été conduite à agir en justice pour demander que soit respectée en particulier la règle spécifique à ce secteur qui impose une emprise des constructions au sol de 25 % maximum de la superficie du terrain, contre 40 % dans le projet.

Au demeurant, il est manifeste que le style cubique des immeubles projetés ne s’accorde pas avec l’architecture des maisons à toits pentus du quartier des Quinze.

Un petit vice de procédure avait suffi à faire échouer l’action. Puis, crise mondiale oblige, le projet était mis en dormance par le promoteur KAUFMAN et BROAD, jusqu’à être transféré en 2010, sans aucune modification, à un nouveau promoteur, la société locale STRADIM.

En juillet 2010 nous écrivions à STRADIM pour lui proposer de discuter. Le promoteur ne jugeait pas utile de répondre, même par la négative, à notre proposition de rencontre ; dommage : de la discussion naissent parfois des solutions.

En février 2011 le promoteur se voyait octroyer une prorogation du permis de construire. Constatant que le promoteur projetait plusieurs modifications du projet sans en avoir demandé les autorisations, et par conséquent sans que soit mise en œuvre l’information obligatoire des habitants, nous avons formé un recours gracieux auprès de M. le Maire contre l’arrêté de prorogation, fondé sur les motifs suivants.

Le bâtiment social changerait de place

Le projet est autorisé pour quatre bâtiments identifiés d’ouest en est de A à D. Le permis de construire mentionne que le bâtiment B sera consacré intégralement à des logements locatifs sociaux (logements aidés usuellement dénommés HLM).

Or il apparaît que le promoteur aurait commercialisé aux particuliers les appartements du futur bâtiment B en logements classiques, et permuté les logements sociaux dans un autre bâtiment non autorisé pour cela.

L’aspect extérieur des toitures serait modifié

Le projet est autorisé pour des toitures végétalisées. Or le promoteur ne prévoit plus de toitures végétalisées, mais l’installation de panneaux solaires sur les toitures pour la production d’eau chaude.

Cette modification importante de l’aspect extérieur des bâtiments dans le rayon de 500 mètres du parc de l’Orangerie, classé au titre des Monuments Historiques, doit être soumise à consultation de l’Architecte des Bâtiments de France, puis autorisée ou non.

Des forages seraient prévus dans le sous-sol

Il apparaît également sur le site internet de la société STRADIM que le nouveau promoteur a décidé de mettre en œuvre un chauffage par géothermie. Il est prévu des sondes verticales introduites dans des forages dans le sous-sol ou la nappe phréatique.

Ces forages, dont la profondeur est usuellement de 100 mètres, ne sont pas prévus non plus par le projet initial autorisé. Leur création doit être soumise au Service de la Navigation de Strasbourg pour analyse des risques.

En droit

Le promoteur n’a fait aucune demande d’autorisation pour les modifications qu’il projette. A fortiori l’information légale des habitants n’a pas eu lieu.

Or la loi oblige le bénéficiaire à exécuter strictement la lettre du permis de construire transféré. En cas d’évolution mineure du projet un permis de construire modificatif doit être impérativement demandé. En cas d’évolution importante du projet c’est une demande de nouveau permis de construire qui doit être déposée.

Le Maire est tenu de mettre en demeure le promoteur de régulariser les modifications projetées. Ces modifications doivent ensuite faire l’objet d’une information des tiers par affichage réglementaire sur le terrain. En cas d’absence de demande de régularisation, le Maire doit ordonner l’interruption des travaux. A défaut il ne pourra que contester la conformité des travaux au permis à réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Par le recours gracieux nous avons sollicité l’intervention de M. le Maire afin de mettre en demeure le promoteur de respecter ses obligations de régularisation des modifications projetées et d’information légale des habitants.

Compte tenu desdits manquements, à notre sens le permis de construire ne pouvait être valablement prorogé ; pourtant la réponse de la Ville, donnée par l’Adjoint à l’Urbanisme M. Alain JUND en mai 2011, consiste à maintenir la prorogation du permis au motif, notamment, que le fait que ce ne soit plus le bâtiment B, mais un autre, qui serait consacré aux logements sociaux, n’entraînerait pas d’incidence sur le respect de la règle d’urbanisme.

Cette interprétation paraît déroger à la règle de droit selon laquelle les travaux doivent être strictement conformes au permis de construire.

Jean-Luc DÉJEANT - Quinze mai 2011

Macromolécules : des questions se posent

(novembre 2010)

On se souviendra qu'en 2008 l'ADIQ s'était opposée au projet immobilier du promoteur KAUFMAN et BROAD sur le site dit des Macromolécules, rue Boussingault, anciennement propriété du CNRS.

En effet l'association avait démontré que le projet ne respectait pas les dispositions du POS particulières au quartier des Quinze (densité au sol). En outre l'aspect cubique des bâtiments ne s'accorde pas avec le style des maisons de la cité-jardin du Conseil des Quinze.

Au début de 2010 le promoteur régional STRADIM a repris à son compte le projet de construction de KAUFMAN et BROAD (Le Quinze de mai 2010, p. 3).

La procédure choisie avec la Ville pour le passage de relais entre les deux promoteurs, est celle du transfert de permis de construire, dans l'idée de se prémunir contre un éventuel nouveau recours en justice de l'ADIQ.

Une démarche logique, pour le nouveau promoteur, était de venir discuter avec l'association du quartier. De la discussion pouvait naître un éclairage, une ouverture.

Toutefois STRADIM ne l'a pas jugé utile. Alors l'ADIQ, par lettre du 16 juillet, a adressé au promoteur une invitation à se rencontrer sur les lieux.

Poursuivant la même ligne de conduite, le promoteur n'a même pas répondu, refusant implicitement le dialogue et la concertation due aux citoyens. Dont acte.

Mais ce qui interroge également est l'omission de l'immeuble social sur les maquettes et les publicités du futur lotissement haut de gamme dénommé "Les Ambassades".

Car dans ce projet la Municipalité a imposé la construction de logements sociaux (autrefois dénommés HLM), ce qui est tout à son honneur.

Le premier promoteur KAUFMAN et BROAD l'avait accepté, et conçu le projet avec quatre immeubles dont un en logements sociaux. Leur maquette, présentée au public le 9 juin 2008 au Bon Pasteur, comportait les quatre immeubles.

Légalement, le projet STRADIM doit être strictement identique à celui de KAUFMAN et BROAD, avec quatre immeubles dont un en logements sociaux. Or le 29 avril 2010, lors de la première présentation du projet par STRADIM au Sofitel, la maquette ne comportait plus que trois immeubles, le quatrième étant remplacé par un panonceau STRADIM ; et aucune allusion ne fut faite à l'immeuble social...

Et c'est la même maquette, donnant l'apparence d'un projet de trois immeubles seulement, qui était présentée au salon de l'Immobilier tenu à Strasbourg en octobre dernier.

Plus encore : à l'acheteur averti qui pose la question : "Mais n'était-il pas prévu un immeuble social ?", la réponse est la suivante : "Ah oui, peut-être, mais nous ne sommes pas d'accord, et nous sommes en discussions avec la Mairie pour régler ça."

Or la construction de l'immeuble social imposée par la Ville est une condition non négociable. Le comportement du promoteur pose donc réellement question...

Jean-Luc DÉJEANT

Novembre 2010

KAUFMAN ET BROAD EST MORT, VIVE STRADIM

(mai 2010)

KAUFMAN et BROAD n'est pas mort ; en revanche son projet de construction d'immeubles sur le site des Macromolécules, rue Boussingault, paraissait enterré.

Paraissait seulement ! Jusqu'au moment où nous apprîmes « par la bande » que le promoteur local STRADIM avait repris le projet ! Ce dernier organisait une réception au Sofitel le 29 avril dernier pour le présenter en grande pompe.

Pas plus que KAUFMAN et BROAD, STRADIM n'a eu la convenance (ou l'intelligence) de prendre l'attache de l'ADIQ. A l'heure où la concertation et la démocratie de proximité deviennent la norme, des promoteurs continuent à se comporter comme s'ils étaient seuls au monde.

En 2008 notre association s'est opposée à KAUFMAN et BROAD ; en effet les constructions projetées contrevenaient aux règles spécifiques d'emprise au sol dans le quartier des Quinze.

Car ce quartier a été conçu par la Municipalité d'alors selon le concept urbanistique de « cité-jardin ». Trois cités-jardins seulement existent à Strasbourg (voir encadré). On reparle en ce moment de celle du Stockfeld, au Neuhof, dont la Municipalité célèbre cette année le centenaire avec expositions, conférences, visites guidées et fêtes, et qui a été inscrite en 1996 à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques avant de bénéficier d’une restauration publique en 2005.

M. le Maire a d’ailleurs annoncé une extension du Stockfeld dans le respect de ce concept déjà vieux d'un siècle. L’Adjoint en charge de la politique d’urbanisme, M. Alain Jund, a déclaré (fort justement) que la cité-jardin du Stockfeld participait au maillage vert de la ville.

Alors on ne comprend pas pourquoi le même Adjoint n’adopte pas la même politique de préservation pour la cité-jardin du Conseil des Quinze, laquelle, de par sa situation centrale, participe au moins autant au maillage vert de la ville.

Au contraire s’obstine-t-il à vouloir lotir le site des Macromolécules, lequel va constituer un barrage de béton peint en blanc entre les maisons de la cité-jardin et l’eau du canal de la Marne au Rhin.

Non qu’il n’y ait pas barrage avec les bâtiments actuels, construits à une époque où la règle n’était malheureusement plus observée. C’était donc l’occasion de remplacer les constructions non-conformes par des conformes. Las ! On préfère rester dans le non-conforme.

Cette partie du quartier devrait donc être sacrifiée sur l’autel de la densification urbaine (notre édito en p. 2). Et s’il faudrait densifier, ce serait, d’abord, par « devoir » de répondre à la demande en logements à Strasbourg qui avoisinerait les 16000 à 18000.

Sans entrer dans le débat de savoir s’il existe un devoir en la matière (les logements non satisfaits à Strasbourg font le bonheur d’autres localités), il n’a jamais été dit ni su d’où proviennent ces chiffres ni comment ils ont été calculés, s’ils l’ont été…

Il semblerait en revanche que l’essentiel de la demande soit pour du logement social. Alors pourquoi construire du logement de luxe, ainsi que prévu aux Macromolécules ? Il est vrai que l’un des immeubles projetés sera de l’habitat social. Mais est-ce là du vrai logement social ? On peut en effet penser que les familles y seront sélectionnées officieusement, cohabitation oblige.

De ce qui nous a été rapporté, le promoteur STRADIM, lors de sa présentation au champagne, n’a pas « pipé mot » sur l’immeuble social. Tel le vilain petit canard, la maquette dudit immeuble avait même été couverte d’un « STRADIM » en gros… Le promoteur considère-t-il cette future cohabitation peu vendeuse ?

Il n’a pas plus mis en exergue que le beau côté, celui du canal de la Marne au Rhin, est orienté au nord, et qu’il n’y a pas de pièces à vivre de ce côté-là. Alors côté sud ? Non, là il y a la rue Boussingault, avec son trafic automobile dense. Les pièces à vivre ne s’ouvrent donc que sur les côtés est et ouest, avec vue imprenable sur les balcons des copropriétaires…

Le projet STRADIM est strictement celui de KAUFMAN et BROAD, car c’est une procédure de transfert du permis de construire qui a été choisie par les promoteurs et la Ville et qui a bénéficié d’un arrêté municipal d’autorisation.

Des immeubles dont l’architecture moderne, les toits plats végétalisés et les attiques, ne pourront que casser l’harmonie de la cité-jardin aux beaux toits pentus couverts de tuiles alsaciennes.

De l’incohérence à tous les niveaux, pourrait-on résumer.

Quinze mai 2010

MACROMOLECULES EN CRISE

(mai 2009)

Dans le Quinze de novembre 2008 nous vous informions dans le détail des motifs et du déroulement de l’action en justice de l’ADIQ contre le projet de constructions du promoteur Kaufman et Broad sur le site des Macromolécules, rue Boussingault.

On rappellera que ce projet prévoyait une densité de construction au sol contrevenant aux conditions particulières du plan d’occupation des sols (POS) pour le quartier des Quinze.

Nous avons choisi de ne pas faire appel de la décision du Tribunal Administratif qui rejetait notre requête sur l’invocation par le promoteur, suivi par la Ville, d’un insignifiant vice de forme qui lui permettait de pallier le fond de l’affaire : l’illégalité patente du permis de construire.

Faire appel n’aurait pu que satisfaire le promoteur qui en cette période de crise économique avait intérêt à ce que la procédure dure, dans la mesure où la vente du terrain était suspendue tant que durait la procédure. L’invocation de ce petit vice de forme par l’avocat du promoteur n’a probablement pas rendu service à son client.

Notre association sort la tête haute de cette affaire, après avoir joué le rôle de défense des intérêts du quartier qui est le sien depuis 1926.

Quinze mai 2009

URBANISME AUX MACROMOLÉCULES : L'ACTION DE L'ADIQ

(novembre 2008)

Le site dit des Macromolécules, 6 rue Boussingault dans le quartier des Quinze, est un ancien centre de recherches du CNRS. Le promoteur immobilier KAUFMAN et BROAD, numéro 1 en France, a acheté le terrain au CNRS en 2006 pour démolir et construire quatre immeubles d'habitations de grand standing.

Une réglementation "verte" presque unique à Strasbourg

Le quartier des Quinze bénéficie d'une réglementation particulière qui fait son charme, sa quiétude et son attrait : on ne peut y construire que sur 25 % du terrain. Il en résulte un quartier vert, aéré, une "cité-jardin" comme l'on disait à l'époque.

Cette réglementation "verte" avant l'heure date de la conception du quartier en 1910. Notre association défend depuis plus de 80 ans cet intérêt majeur du quartier auquel sont attachés ses habitants.

Il y eut toutefois une période au cours de laquelle la règle ne fut plus observée, ce qui explique que nombre de constructions dépassent cette emprise au sol, dont le site actuel des macromolécules.

En 1983 la Ville a repris l'application de la règle des 25 %, puis l'a inscrite en 1992 dans son plan d'occupation des sols (POS).

Un projet qui ne respecte pas la règle "verte"

Tout allait bien jusqu'à ce que l'ADIQ apprenne que les constructions projetées devaient occuper 40 % du sol, donc être beaucoup plus denses.

Dans la foulée l'ADIQ écrivait à la Ville (nous étions alors sous la Municipalité dite du "Tandem") que l'association s'attendrait à ce que la règle d'emprise au sol soit respectée, sauf éléments probants s'y opposant. Il n'y eut pas de réponse. La Municipalité d'alors gelait la demande de permis de construire pour des motifs dont nous n'avons pas eu connaissance.

Nous informions à son tour la nouvelle Municipalité de notre position, sous-entendant que nous ne pourrions pas rester inactifs le cas échéant. Le 9 juin 2008, la nouvelle Municipalité organisait avec KAUFMAN et BROAD une réunion d'information sur le projet à laquelle l'ADIQ réitérait sa position.

Néanmoins la Ville accordait le jour même le permis de construire au promoteur.

Un promoteur qui, connaissant la position de notre association depuis le début, ne nous a pas conviés à discuter de son projet.

Contraints à l'action en justice

Sauf à renier son action depuis 1926, l'ADIQ sur décision unanime de son Conseil d’Administration, indépendante et fidèle à son objet et à son rôle de défense des intérêts des quartiers n'avait dès lors d'autre possibilité que d'agir en justice contre le permis de construire accordé à KAUFMAN et BROAD.

Cette décision unanime de notre conseil d'administration ne s'est pas prise de gaieté de cœur ; car en s'opposant au promoteur KAUFMAN et BROAD, notre association gênait en même temps la nouvelle Municipalité, laquelle avait accordé le permis et soutenait le projet.

Mais le rôle d'une association indépendante est certainement de rester fidèle à son objet et à son rôle de défense des intérêts des quartiers, sans considération des intérêts politiques.

C'est ainsi que nous avons engagé deux actions parallèles devant le tribunal administratif. D'abord "un recours au fond", visant l'annulation du permis de construire, et "une requête en référé", destinée à empêcher que les travaux ne commencent.

L'action en référé perdue sur un petit vice de forme

Lors de l'audience de référé, le fond de l'affaire fut examiné dans le détail par le Tribunal. Ceux qui y ont assisté ont eu peu de doutes quant à la conviction que le Tribunal avait acquise de la justesse de nos arguments.

Pour sa défense, le promoteur prétendait en substance que le terrain concerné n'était pas situé dans le quartier des Quinze et que dès lors il n'était pas tenu à respecter la réglementation verte…

En marge de cette argutie peu convaincante, la société KAUFMAN et BROAD avait, quelques minutes avant l'audience, invoqué un vice de forme qui, pour être insignifiant, n'en a pas moins été suffisant pour nous faire perdre l'action en référé.

En effet, en matière de permis de construire, le législateur a prévu qu'il ne suffit pas que le tribunal notifie la requête au promoteur et à la Ville, mais qu'il faut que le requérant le fasse de son côté, et ce dans les quinze jours.

Le promoteur, bien qu'il eût reçu par deux fois notification de notre requête par le Tribunal, souleva donc, suivi en cela par la Ville, que l'ADIQ ne la lui avait pas elle-même adressée. Ce petit vice de forme a ainsi permis à KAUFMAN et BROAD d'échapper à la sanction immédiate du Tribunal mais reste néanmoins la question de fond du dossier : le respect du POS.

Une victoire quelque peu mesquine, qui met en lumière la faiblesse du promoteur sur la question de fond du dossier : le respect du POS.

D'ailleurs,Hélas, dans notre procédure parallèle de recours au fond, le promoteur n’évoque même plus l’irrespect du POS ne prend plus la peine de dire un mot sur le respect du POS et se concentre uniquement sur le même petit vice de forme qui demeure là encore un moyen détourné de gagner. Le résultat au final est que bâtir avec un permis de construire illégal est possible tant qu’il n’est pas annulé !. bâtir avec un permis de construire illégal, car tout illégal qu'il soit, un permis de construire peut être mis en œuvre tant qu'il n'est pas annulé.

Ce que peut faire la Ville d'ores et déjà

Quelle que sera l'issue de ce procès, notre association a joué son rôle et démontré que le règlement du POS n'a pas été respecté et que par voie de conséquence le permis de construire est illégal. La Ville, qui n'en avait pas conscience au départ mais le sait aujourd'hui, devrait exiger du promoteur un nouveau projet conforme aux règles du POS, c'est-à-dire moins dense.

La Ville s'honorerait en exigeant d'ores et déjà du promoteur KAUFMAN et BROAD un nouveau projet conforme aux règles du POS, c'est-à-dire moins dense.

Ne pas le faire serait jouer le jeu du promoteur dont le compromis de vente comporte une condition suspensive de purge des recours en justice et qui, dans le contexte économique difficile que l'on connaît, a intérêt à faire durer les procédures.

En conclusion

Il est de l'intérêt, non seulement du quartier, mais de la ville, que le projet KAUFMAN et BROAD soit modifié dans le respect des règles et dans le sens d'une prise en compte d'un développement urbain durable.

Des habitants peuvent s'interroger : on connaît le projet KAUFMAN et BROAD, qu'aura-t-on à la place ? La réponse est simple : il y aura un autre projet plus aéré, avec moins de logements, construit par qui le souhaitera.

La règle du POS est là pour garantir un principe d'urbanisme que les municipalités qui se succèdent à Strasbourg depuis un siècle ont approuvé. Une règle de plus en plus d'actualité, dont il n'est ni concevable ni acceptable qu'elle puisse être changée.

Densification urbaine ou aménagement harmonieux du territoire ?

Au-delà du respect des règles, transparaît en filigranes un débat de fond, celui de l'évolution des grandes villes. Depuis plusieurs années une théorie, érigée en postulat, tend à imposer la densification des villes : il faut construire partout où c'est possible dans la ville elle-même au lieu de le faire à l'extérieur.

Cette théorie trouve son origine dans la volonté de tout maire, quelle que soit sa sensibilité politique, de développer sa ville en y attirant de nouveaux administrés. Une justification mise en avant depuis peu est d'ordre écologique : en densifiant l'habitat on limite les transports, donc on pollue moins.

Or ce raisonnement n'est plus pertinent si l'on a une vision globale et pas seulement urbaine du développement, et si l'on admet que l'habitat peut et surtout doit se développer ailleurs que dans les grandes villes.

En effet le territoire national est déséquilibré, avec 80 % de la population concentrée sur 20 % du territoire. Il s'ensuit des déséquilibres de tous ordres entre les villes et l'espace rural : économique, culturel, social, environnemental… Tant que dure le postulat de la densification urbaine, ces déséquilibres vont en s'accentuant.

Les villes trop denses ou trop étendues engendrent des difficultés en termes de délinquance, de pollution et d'atteinte à la qualité de vie en général. La densification urbaine va à l'encontre du développement durable des territoires et des villes.

Les nouveaux citadins viennent évidemment à la ville pour y trouver de l'emploi. On comprend dès lors que la solution à cette spirale dommageable se trouvera dans une politique nationale ou européenne courageuse visant à développer l'emploi ailleurs que dans les villes. Et avec l'emploi tout le reste suivra.

Toutefois ceci est plus facile à dire qu'à faire et la réalité est que nous n'en sommes pas encore là. Mais lorsque l'opportunité se présente devant notre porte, comme aux Macromolécules, de faire un petit pas dans la bonne direction, ne faut-il pas la saisir ?

Novembre 2008